ปัญหาอันดับต้นสำหรับเรื่องบ้านคือ ต่อเติมบ้านแล้วบ้านทรุด เกิดรอยแตกร้าว แยก

ในการดำเนินชีวิตของคนไทยกับเรื่องที่อยู่อาศัย สิ่งที่มักเกิดขึ้นอยู่เสมอ เมื่อซื้อบ้านไปสักระยะหนึ่งหรือแม้แต่ครั้งแรกที่ซื้อ คือ การต่อเติมบ้าน ซึ่งเหตุผลหลักในการต่อเติมบ้านของแต่ละหลังก็ขึ้นอยู่กับความจำเป็นหรือ ความต้องการของเจ้าของบ้านในขณะนั้นเพื่อให้เข้ากับลักษณะการใช้ชีวิตของเราให้มากที่สุด

จากการสังเกตุ หลายคนจะเห็นว่าตามโครงการบ้านจัดสรรแทบทุกโครงการ มีการต่อเติม ขยับขยายเนื้อที่เพิ่มแทบทุกหลังคาเรือนและหลายหลังที่มีการต่อเติมบ้าน มากกว่า 3 ครั้ง ยกตัวอย่างให้เห็นก็จะเป็นลักษณะนี้ค่ะ

ครั้ง แรก --------> นับตั้งแต่วันแรกที่โอนจะทุบพื้นที่จอดรถ ขยายหลังคาเทพื้นใหม่
ครั้งที่ 2---------> เมื่ออาศัยอยู่ไปได้สักระยะปีสองปี จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมา ต่อเติมห้องครัวออกไปทางด้านข้างหรือด้านหลัง
ครั้งที่ 3 --------> เมื่อบุตรหลานแต่งงาน พ่อแม่จะติดต่อสถาปนิกออกแบบห้องหอ เป็นของขวัญ หรือรองรับสมาชิกเพิ่ม

ยังไม่ได้รวมถึงการต่อเติมบ้านที่เกิดจากเหตุผลของ การเพิ่มความสะดวกสบายให้กับคนสูงอายุที่อาศัยอยู๋ในบ้าน เพราะคนที่อายุมากแล้ว การเดินขึ้นลงบันไดถือว่าอาจเกิดอันตรายได้และสิ่งที่คู่กับคนสูงอายุจำนวน มากคือโรคข้อค่ะ คนที่สูงอายุ ขา ข้อต่อ หัวเข่าจะเสื่อม อย่างที่หลายคนเคยได้ยินท่านบ่นเรื่องเดินขึ้นบันไดไม่ค่อยไหว แข้งขาปวดไปหมด และบางท่านยังเหนื่อยมากในการเดินขึ้นบันไดจนพาลจะเป็นลมวันละหลายๆรอบ และบางบ้านอาจมีคนป่วย ดังนั้นเพื่อความสะดวกในการเคลื่อนย้ายชั้นล่างนี่ล่ะค่ะดีที่สุด ในกรณีนี้จึงเป็นเหตุผลนึงที่ต้องต่อเติมบ้านค่ะ

และที่สำคัญในกรณีต่อเติม ตกแต่ง ดัดแปลง ส่วนใหญ่มักจะผิดกฎเทศบัญญัติแทบทั้งนั้นค่ะและไม่มีใครห้ามใครในเรื่องนี้ ได้ด้วย เพราะเข้าตำรา “ เราก็ทำเหมือนกัน” เพียงแต่มีข้อยกเว้นบางประการที่อนุโลมให้เราทำได้ แต่ต้องไม่ขัดกับหลักกฎหมายการต่อเติมบ้าน ประกอบไปด้วยอะไรนั้น เราไปดูกันค่ะ

1. หากต้องการเปลี่ยนโครงสร้างอาคารโดยที่โครงสร้างนั้นไม่ใช่เหล็ก ปูนหรือคอนกรีต ก็สามารถทำได้ โดยไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลง เช่น ต้องการเปลี่ยนหรือสร้างส่วนใดส่วนหนึ่งในบ้านใหม่ อาจจะเกิดจากสาเหตุเพราะปลวกขึ้น หรือเกิดการเสียหายชำรุดอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ถ้าต้องการต่อเติมหรือดัดแปลงบ้าน โดยมีการใช้ เหล็ก ปูน คอนกรีต เหล่านี้จำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นนะคะ

2. หากต้องการเพิ่ม หรือเติมแต่งส่วนต่างๆ ที่ไม่ใช่โครงสร้างหลักของตัวบ้าน (เช่น ต้องการเปลี่ยนพื้นกระเบื้องธรรมดาเป็นกระเบื้องหินอ่อน หรือหินแกรนิต เป็นต้น) หากเป็นวัสดุที่มีน้ำหนักไม่เกินร้อยละสิบไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น แต่ถ้าเกินนั้นต้องแจ้ง ซึ่งน้ำหนักตรงนี้เราไม่สามารถคำนวณได้เองต้องอาศัยวิศวกรในการคำนวณค่ะ

3. หากต้องการเพิ่ม หรือเติมแต่งส่วนต่างๆ ของบ้านขึ้นมา โดยส่วนที่เติมแต่งนั้นไม่ใช่โครงสร้างหลักของตัวบ้าน (เช่น เติมโรงรถ โรงครัว เป็นต้น) และไม่มีน้ำหนักเกินร้อยละสิบของน้ำหนักของบ้านทั้งหมด อย่างนี้ไม่ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานค่ะ แต่ถ้าเกินนั้นจำเป็นต้องยื่นเรื่องตามระเบียบ

4. หากต้องการเพิ่มหรือลดพื้นที่ของตัวบ้าน ไม่ว่าจะเป็นชั้นใดก็ตาม และพื้นที่จะเพิ่มหรือลดนั้นมีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร ไม่ต้องขออนุญาตไปที่เจ้าหน้าที่ (โดยต้องไม่เพิ่มเสาหรือคานนะคะ) สามารถจัดการต่อเติมได้เลย

5. การเพิ่มหรือลดขนาดพื้นที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่เพิ่มมากขึ้น แต่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร สามารถกระทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาต แต่มีข้อแม้ว่าต้องไม่มีการเพิ่มเสาหรือคานเพื่อรองรับหลังคานั้นด้วย รวมไปถึงไม่ทำให้โครงสร้างเดิมต้องรับน้ำหนักเพิ่มมากขึ้นเกินกว่าร้อยละสิบ ด้วยเช่นกันค่ะ

จะเห็นได้ว่า การที่เราจะต่อเติมบ้านนั้น จำเป็นต้องคำนวณดูน้ำหนักจากโครงสร้างต่างๆ ของบ้าน ด้วยและที่สำคัญที่สุดจำเป็นต้องดูกฎหมายหรือข้อห้ามในเรื่องของการต่อเติม บ้านประกอบด้วย หากไม่แน่ใจหรือ ไม่มีความรู้เรื่องนี้แนะนำให้ติดต่อพนักงานท้องถิ่นหรือวิศวกรผู้รับผิดชอบ โครงการสร้างบ้านของท่าน และก่อนจะถึงขั้นตอนการต่อเติม ต้องยื่นเรื่องขออนุญาตอย่างถูกต้องเสียก่อน ไม่เช่นนั้นอาจเข้าข่ายผิดกฎหมายเกี่ยวกับการดัดแปลงบ้านได้และทุกครั้งที่ เจ้าของบ้านจะทำการตกแต่งต่อเติมบ้านข้อควรรู้อย่างน้อยๆ 3 ประการ เกี่ยวกับหลักเกณฑ์ก่อนจะลงมือต่อเติมมีดังนี้ค่ะ

1. ระเบียบเทศบัญญัติของรัฐ
2. ธรรมนูญข้อบังคับของหมู่บ้านและหรือของคอนโดฯ
3. ความเดือดร้อนรำคาญของเพื่อนบ้านทั้งใกล้และไกล

กรณีที่ 1 .อย่างแรกโปรดรำลึกเสมอว่า “กฎระเบียบเทศบัญญัติ” กองควบคุมอาคารเขากำหนดเรื่องการก่อสร้างและต่อเติม ทั้งบ้านเดี่ยว ทั้งบ้านแถวหรือทาวน์เฮ้าส์เอาไว้ดังนี้ค่ะ

กรณีบ้านเดี่ยวชั้นเดียว-สองหรือสามชั้นจะต้องเป็นไปตามหลักสำคัญ 5 ประเด็น ดังต่อไปนี้
1.จะต้องเว้นที่ว่าง 30% หน้าต่างและริมระเบียง
2.จะต้องห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อยๆ 2 เมตร
3.ความสูงจะต้องไม่เกินสามชั้นและมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
4.ต้องถอยร่นแนวจากศูนย์กลางถนนสาธารณะ 3 เมตร
5.ต้องอยู่ห่างจากอาคารอื่นไม่น้อยกว่า 4 เมตร (กรณีสูงไม่เกิน 9 เมตร) และ 6 เมตร (กรณีความสูงเกิน 9 เมตรขึ้นไป)ความสูงต่อชั้น 2.60 เมตร

สำหรับทาวน์เฮ้าส์และตึกแถวนั้นมีระเบียบกฎเกณฑ์ 5 ประเด็น คือ

1.ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคาร 2 เมตร ด้านหน้าอาคาร 3 เมตร และข้างอาคารทั้ง 2 ด้าน 2 เมตร
2.จะต้องถอยร่นแนวอาคารจากศูนย์กลางสาธารณะ 6 เมตร กรณีไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร
3.ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 ชั้น มีความสูงต่อชั้น 2.60 เมตร
4.ความกว้างของห้องนอนไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร หรือไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ยาว ไม่เกิน 24 เมตร
5.ความกว้างของอาคารจะต้องไม่น้อยกว่า 4 เมตร และยาวไม่เกิน 24 เมตร
6.มีพื้นที่ชั้นล่างไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.

กรณีที่ 2 ธรรมนูญข้อบังคับของหมู่บ้านและคอนโดฯ” ซึ่งถือเป็นกฎระเบียบของการอยู่อาศัยร่วมกันค่ะ ส่วนใหญ่สาระสำคัญในประเด็นหลักๆ มักจะคล้ายกัน ตัวอย่างเช่นโครงการๆหนึ่งเขากำหนดกติกาไว้ว่าเมื่อบ้านหลังใดทำการตกแต่ง ต่อเติม จะต้องปฎิบัติดังข้อต่อไปนี้

1.ห้ามทำงานในวันอาทิตย์หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์
2.ห้ามทำงานก่อนเวลา 08.00 น. และหลังเวลา 17.00 น.
3.ห้ามคนงานพักอาศัยภายในบ้านที่มีการตกแต่งต่อเติม
4.ห้ามวางวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างและทำงานบริเวณถนนและทางเท้า
5.ห้ามจอดรถบรรทุกวัสดุอุปกรณ์กีดขวางทางจราจร
6.ห้ามนำเศษวัสดุก่อสร้างและขยะกองทิ้งหรือพักรอบบริเวณทางเท้า
7.ห้ามตากเสื้อผ้าบนหรือนอกรั้วบ้าน
8.ห้ามคนงานผู้รับเหมานำสุนัขหรือสัตว์เลี้ยงที่ก่อความรำคาญมาเลี้ยงในหมู่บ้าน
9.ห้ามคนงานของผู้รับเหมาดื่มสุราของมึนเมาในบริเวณบ้านที่ตกแต่งหรือต่อเติม ฯลฯ

กรณีที่ 3 ความเดือดร้อนรำคาญของเพื่อนบ้าน ทุกครั้งที่ทำการว่าจ้างผู้รับเหมาเพื่อต่อเติมบ้านโปรดคำนึงและดูแลควบคุม ในปัญหา หลักๆ 2 – 3 ประเด็น ประเด็นต่อไปนี้ คือ

1. เสียง ปัญหานี้มักเกิดและสร้างความรำคาญให้ผู้อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียงเป็นอันดับ หนึ่งค่ะ การทุบ เจาะและไสไม้อย่าให้ดังเกินควรกรุณาหามาตรการป้องกันในเรื่องดีด้วยค่ะ แต่จากประสบการณ์ของ Admin เอง เสียงดังรบกวนโสตประสาทนี้ไม่เคยเบาเลยค่ะมีแต่ดังเพิ่มขึ้นตั้งแต่วันแรก ที่ทำจนกระทั่งเสร็จซึ่งระยะเวลา เกินกว่า 1 สัปดาห์หากทำทั้งหลัง
2. ความสะอาด ทั้งฝุ่นและเศษวัสดุก่อสร้างจะต้องหาหนทางกำจัดมิให้ลอยคละคลุ้งหรือปลิว ว่อนไปสู่บ้านใกล้เรือนเคียง จากประสบการณ์ตรงอีกเช่นกันค่ะ ว่ามหาฝุ่นกระจายเป็นวงกว้างถึงกว้างสุดตลอดเวลาที่ทำค่ะ
3. ตำแหน่งที่ตั้งวางอุปกรณ์ปลูกสร้าง ประเภทอิฐ หิน ปูน และทราย ถ้าเป็นไปได้ไม่ควรจะเทกองอยู่บนถนนหรือทางเท้า เหมาะที่สุดต้องจัดเตรียมพื้นที่ส่วนใดส่วนหนึ่งในบริเวณรั้วบ้านของเราเอง เป็นที่วางตั้ง ทั้งนี้ทั้งนั้นก็เพราะว่าถนนซอยส่วนใหญ่มักจะแคบๆ ขืนเอาวัสดุอุปกรณ์ไปกองไว้การนำรถเข้าๆ ออกๆ ของเพื่อบ้านจะไม่สะดวกเท่าที่ควร อีกอย่างอาจจะเป็นอันตรายต่อเด็กเล็กๆ ที่กำลังอยู่ในวัยซุกซนอีกด้วย และจากประสบการณ์ที่เคยพบในหมู่บ้านทาวเฮาส์ ซึ่งเนื่อที่น้อย อุปกรณ์ก่อสร้างก็จะกองอยู่หน้าบ้านนั่นเองค่ะ และเด็กๆ ก็จะเล่นทรายกันอย่างสนุกสนานค่ะ

แม้มาตรการป้องกันความเดือดร้อนรำคาญของเพื่อนบ้านและร่วมหมู่บ้าน อันเนื่องมาจากการตกแต่งต่อเติมบ้านของเราไม่ได้มีบทบัญญัติเอาไว้อย่าง ชัดเจนทุกกรณี แต่ทางที่ถูกก่อนตกลงมอบหมายให้ผู้รับเหมาลงมือดำเนินงาน ควรจะเดินไปเคาะประตูเพื่อนบ้านเพื่อบอกเล่าเก้าสิบให้รับรู้เสียก่อนจะ เหมาะที่สุด แต่ในความเป็นจริงน้อยมากค่ะที่ทำส่วนใหญ่ไม่เคยบอกหรอกค่ะโดยเฉพาะ บ้านมือสอง มือสาม ที่เจ้าของบ้านรายใหม่ต้องเข้ามาปรับปรุงบ้านก่อนอยู่...ไม่เคยเห็นหน้าเลย ด้วยซ้ำ

ข้อควรรู้ สำหรับประเทศไทยกฎหมายด้านการจัดการ ควบคุมการก่อสร้างอาจไม่เข้มงวด แต่ในบางประเทศจะมีการออกกฏหมายที่เข้มงวดมากในเรื่องนี้ เช่น ออสเตเลีย การต่อเติมบ้าน การตัดต้นไม้ใหญ่ในบริเวณบ้านต้องขออนุญาตต่อเทศบาลและประชามติชุมชนก่อน จึงจะดำเนินการได้

ดังนั้นสำหรับเมืองไทยเรา หากเพื่อนบ้านมีการต่อเติมบ้านแบบผิดกฎหมายและก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ ผู้อยู่อาศัยข้างเคียง อาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดีเรียกค่าเสียหายได้ค่ะ ดังนั้นไปพูดคุยกับกรรมการหมู่บ้าน หรือบอกกล่าวกับบ้านใกล้เรือนเคียงสักหน่อยก็จะดีกว่านะคะ

ปัญหาตามหลังจากการต่อเติมบ้าน ที่ส่วนใหญ่ต้องเจอ
                               

การก่อสร้างที่ใช้ระบบฐานรากเสาเข็มที่มีความยาวแตกต่างกัน เช่น งานต่อเติม, ดัดแปลง ในกรณีนี้ถ้าดำเนินการก่อสร้างไม่ถูกหลักวิศวกรรม ไม่มีการตัด Joint หรือมีการเชื่อมโครงสร้างส่วนหนึ่งส่วนใดเข้ากับตัวบ้าน อาจเกิดการทรุดตัวไม่เท่ากัน, ทรุดร้าว, ทรุดเอียง ถ้ามีการเชื่อมโครงสร้างกับโครงสร้างเดิม อาจเกิดการยึดรั้งและส่งผลกับโครงสร้างเดิมด้วย โดยถ้าโครงสร้างหลักมีการแตกร้าวถือว่าเป็นการทรุดที่อันตราย อย่างยิ่งค่ะ
                       

กรณีส่วนต่อเติมทรุด ปัญหาแตกร้าว รั่วซึม มักจะเกิดขึ้นชัดเจนที่รอยต่อ พื้น ผนัง และหลังคาส่วนต่อเติมชนกับตัวบ้านเดิม อย่างปัญหาบ้านทรุด (ส่วนต่อเติม) สาเหตุหลักมาจากเสาเข็มที่ยาวไม่เท่ากัน จริงๆ แล้วทั้งตัวบ้านและส่วนต่อเติมมันทรุดตัวทั้งคู่ค่ะแต่เนื่องจากตัวบ้านลง เสาเข็มที่แข็งแรงกว่า ลึกกว่า เราเลยรู้สึกว่ามันไม่ทรุด แต่ส่วนต่อเติมนั้นทรุดเยอะกว่า เลยเห็นและรู้สึกได้ชัดเจน ถามว่าอันตรายมั้ย??? อันนี้ถ้าส่วนต่อเติมทำฐานราก และโครงสร้างแข็งแรงพอก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรค่ะ แค่จะมีรอยฉีกกว้างขึ้นเรื่อยๆ บางที่เคยเห็นกว้างเป็น 10 ซม.ก็ยังอยู่กันได้นะคะ แต่ถ้าส่วนต่อเติมทำฐานรากไว้ไม่แข็งแรงและมีการเชื่อมโครงสร้างกับโครง สร้างเดิม ก็จะมีผลกระทบกับโครงสร้างหลักด้วยเหมือนกัน ประการหลังต้องปรึกษาวิศวกรเพื่อหาทางแก้ไขโดยเร็วก่อนเกิดอันตรายค่ะ

หลักๆที่ควรรู้เวลาต่อเติมบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดจากการทรุดตัวของส่วนต่อเติม

1.พยายามหลีกเลี่ยงการเชื่อมโครงสร้างเดิมกับโครงสร้างส่วนต่อเติม โดยส่วนมากช่างเค้าจะเว้นผนังไว้ 5 - 10 ซม. แล้วหาอะไรมาแปะปิดช่องเอาค่ะ
2. การลงเสาเข็มหรือฐานรากส่วนต่อเติม ให้ลงเสาเข็มให้มากที่สุด อาจจะใช้การเพิ่มจำนวนต้น แทนความลึกค่ะ
3.อัดทราย+น้ำลงไปเยอะๆ เวลาถมพื้นค่ะ รอจนทรายมันไหลลงไปจนแน่น ซึ่งจะแน่นกว่าดินมาก เลยล่ะค่ะ
4.ในส่วนต่อเติม ควรใช้วัสดุโครงสร้าง และผนังให้เบาที่สุด เช่น โครงเหล็กหลังคาโพลีคาร์บอเนต ผนังมวลเบา หรือแผ่นกั้นผนังต่างๆ นะคะ

การแก้ไขปัญหา(ทำไปแล้วก่อนที่จะรู้) ....ที่เกิดจากการทรุดตัวของส่วนต่อเติม (ต้องจ้างผู้รับเหมาหรือปรึกษาวิศวกรค่ะ) และดูเรื่องดังนี้ค่ะถ้าหากเจ้าของบ้านรู้เรื่องเหล่านี้ไว้ด้วยก็จะมีความ เข้าใจมากขึ้นค่ะ

1. ต้องมีการทำการสำรวจโครงสร้างของบ้านว่าส่วนต่อเติมดึงรั้งโครงสร้างหลัก หรือมากน้อยแค่ไหน เพื่อทำการตัดแยกโครงสร้างของทั้ง 2 ส่วนออกจากกันทันที หากปล่อยทิ้งไว้อาจทำให้ทั้งส่วนต่อเติมและตัวบ้านพังเสียได้ ในกรณีที่ทำการตัดแยกโครงสร้างออกจากกันแล้ว ให้ใช้วัสดุอุดรอยต่อประเภทซิลิโคน ซึ่งมีความยืดหยุ่น ทำการยาแนวรอยต่อดังกล่าวไว้เพื่อป้องกันการรั่วซึมจากน้ำฝน

2.โครง หลังคา เมื่อโครงสร้างทรุดตัวมักจะส่งผลกระทบให้โครงหลังคามีการเอียงหรืออาจเกิด รอยแยก เช่น จุดรอยต่อระหว่างหลังคาของส่วนต่อเติมกับอาคารเดิม ซึ่งกระเบื้องหลังคามักเกิดการเผยอหรือขยับตัวไม่อยู่ในแนวและมีช่องว่าง เกิดขึ้น จนส่งผลให้เกิดการรั่วซึมตามมา ดังนั้นผู้รับเหมาจึงไม่ควรมองข้ามหรือลืมสังเกตรอยต่อของหลังคา การแก้ไขอาจใช้วิธีการติดตั้งอุปกรณ์หลังคา อย่างเช่น ครอบผนัง ตราช้าง ติดตั้งด้านบนหลังคาตลอดแนวของส่วนต่อเติม ครอบผนังเป็นระบบที่ยืดหยุ่น ปิดช่องว่างที่เกิดจากการทรุดตัวที่ไม่เท่ากัน

3.ระบบ ประปาและระบบไฟฟ้า เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ต้องตรวจสอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบประปาซึ่งประกอบไปด้วยท่อและข้อต่อพีวีซี เมื่อมีการขยับตัวของโครงสร้าง ก็มักจะมีโอกาสทำให้บริเวณข้อต่อของท่อน้ำมีการขยับหรือคลายตัว จนมักทำให้เกิดการรั่วซึมที่มองไม่เห็น วิธีการแก้ไข ควรตัดและเปลี่ยนท่อพีวีซีตรงบริเวณที่มีปัญหาจากงานโครงสร้างทรุดตัว มาใช้ท่อที่มีความยืดหยุ่น สามารถโค้งงอได้อย่างท่อพีอี ตราช้าง เพื่อลดความเสี่ยงของการรั่วซึมของท่อเมื่อโครงสร้างเกิดการขยับตัวในอนาคต

ถึงแม้ว่าสาเหตุของปัญหาการทรุดตัวของบ้านแต่ละหลังอาจแตกต่างกันไป การหยุดปัญหาการทรุดตัวของบ้านแต่ละหลังก็อาจใช้วิธีที่แตกต่างกันออกไป แต่อย่างไรก็ดีการแก้ไข ควรทำการแก้ไขให้ครอบคลุมทุกจุดดังที่กล่าวมาแล้ว เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียเวลาย้อนกลับมาทำการแก้ปัญหาอย่างอื่นเพิ่มเติมดัง ที่กล่าวไปแล้วในภายหลังนะคะ